Überlassen Sie die Nutzwertberechnung Ihres Wohneigentums ausschließlich erfahrenen Fachkräften. Denn nur durch eine Parifizierung von Fachleuten vermeiden Sie Fehler und hohe Folgekosten.
Geht es um den Verkauf von Wohnungen oder die Erbteilung sowie die korrekte Zuordnung von Kostenanteilen, gilt der Nutzwert als Berechnungsbasis. Ebendiese Zahl ermitteln Sachverständige auf Basis der Nutzfläche – der Prozess wird Parifizierung genannt. Der Wert wird anschließend in den Wohnungsvertrag übernommen und im Grundbuch festgehalten. Ist das Ergebnis der Nutzwertberechnung fehlerhaft, kommt dies die LiegenschaftseigentümerInnen teuer zu stehen. Weicht die Zahl mehr als drei Prozent von den tatsächlichen Gegebenheiten ab, können die Auflösung von Rückabwicklung oder der Wohnungseigentümerschaft die Folgen sein. Wohnungs- und HauseigentümerInnen, die solche Szenarien vermeiden wollen, sollten sich mit erfahrenen Sachverständigen in Verbindung setzen.

Häufige Fehlerquellen beim Parifizieren vermeiden

Das Wohnungseigentumsgesetz gibt vor, wie beim Parifizieren vorzugehen ist. Bewertungsmethoden werden des Weiteren vom Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen oder der Stadt Wien – MA 42 bestimmt. Dabei gibt es allerdings auch Bereiche und Vorgehensweisen, die das Entstehen von Fehlern begünstigen. Dazu gehören unter anderem

• das Fehlen einer persönlichen Befundaufnahme,
• Abweichungen zwischen Bestand und Unterlagen wie dem Bauplan,
• nicht wohnungseigentumstaugliche Bestandsobjekte,
• falsche Berechnungen der Nutzfläche,
• falsche Berechnungen der Zuschläge,
• fehlende Zu- und Abstriche,
• eine nicht gegebene Zuordenbarkeit sowie
• eine virtuell angenommene Regelwohnung.

Mit einer persönlichen Befundung des Objekts lassen sich solche Fehler vermeiden. Gemäß der Architektin und Gerichtssachverständigen Regina Lettner gebe es kein einziges Wohnhaus, bei dem baubehördlich ermittelter Konsens und Realität übereinstimmen. Es sei daher äußerst riskant, die Nutzfläche aus den baubehördlich bewilligten Plänen zu übernehmen. Wollen Sie auf Nummer sicher gehen, sollten Sie das Parifizieren Fachleuten überlassen.

Nutzwert auf eigene Faust ermitteln

Damit EigentümerInnen selbst ein Gespür für den Nutzwert kriegen, sollten sie vom Nutzwert-Tool von Parifizieren (by baukult) Gebrauch machen. Mit ihm lässt sich jener Wert näherungsweise berechnen. Die Nutzung des Programms erfolgt in vier Schritten:
1. Zuerst erfolgt die Eingabe der Objektdaten.
2. Danach sind die Nutzflächen der Wohnräume, Balkone und Keller anzugeben.
3. Im Anschluss daran, erfolgt die Wahl der Zu- und Abschläge.
4. Nun ist die automatische Berechnung des Nutzwerts möglich.

Ein professionelles Gutachten ist unverzichtbar

Der Online Selbsttest ersetzt das Parifizieren durch Sachverständige selbstverständlich nicht. Denn nur durch die korrekte Ermittlung der Eigentumsanteile lassen sich kostspielige rechtliche Konsequenzen vermeiden.
Gerne steht Regina Lettner Ihnen bei diesem Prozess zur Seite. Seit 2005 ist sie als selbständige Architektin und Gerichtssachverständige für die Fachgebiete Parifizieren/Nutzwertgutachten tätig. Außerdem hat sie den Online Nutzwert-Check entwickelt.

Foto: Simone Hutsch/unsplash