Als GutachterInnen ist der erste Schritt zu einem rechtssicheren Nutzwertgutachten eine gründliche Befundaufnahme. Wir starten immer mit einer Besichtigung, die unserer Erfahrung nach für jeden weiteren Schritt unumgänglich ist.
Besichtigung: Leichter gesagt als getan
Am einfachsten umsetzbar ist die Besichtigung bei ganz neuen BauträgerInnen-Projekten VOR der Vermietung, weil der Zugang hier in der Regel uneingeschränkt möglich ist.
Was aber tun, wenn MieterInnen den Zugang verwehren? In Zeiten wie diesen, wenn „Social Distancing“ die Gunst der Stunde ist und viele Menschen aus Angst vor einer Ansteckung mit dem Covid-19-Virus jeglichen zwischenmenschlichen Kontakt ablehnen, kann es sein, dass eine Besichtigung unmöglich wird. Was dann? Firmenintern gilt der Grundsatz, dass wir GutachterInnen uns – bei 3-maliger vergeblicher Kontaktaufnahme – nach den behördlich bewilligten Plänen richten. In diesem Fall wird im Gutachten „Befundung war nicht möglich“ vermerkt.
Unterschiede zwischen Plan und Wirklichkeit sind oft erheblich
Natürlich könnte man – was mitunter auch vorkommt – den Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes von vornherein allein aufgrund der Nutzung und Flächen aus dem Baubehördenakt errechnen, aber diese Vorgehensweise kommt für uns nicht in Frage. Unser Motto: Kein Nutzwertgutachten ohne Besichtigung, denn Plan und Wirklichkeit weisen mitunter erhebliche Unterschiede auf.
Wie kann man sich das vorstellen? Hier ein Beispiel aus unserer Praxis: MieterInnen bauen ein WC in ihre Wohnung ein, um nicht mehr die Gemeinschaftstoilette am Gang benutzen zu müssen. Sie nehmen also an ihrem Mietobjekt Um- und/oder Zubauten vor – schon entspricht das Wohnungseigentumsobjekt nicht mehr dem bewilligten Plan. Laut Mietrechtsgesetz (MRG) dürfen zeitgemäße Umbauten getätigt werden, jedoch sind bauliche Änderungen zu bewilligen und die Nutzung ändert sich. Folglich würden im neuen Nutzwertgutachten die Anteile, welche ja oft Grundlage für die Abrechnung von Betriebskosten und Reparaturrücklage sind, nicht stimmen. Bei einem Nutzwertgutachten nach Plan ohne Besichtigung fallen Um- und/oder Zubauten nicht auf. Somit wäre das Gutachten – sprich der errechnete Nutzwert – von vornherein fehlerhaft.
Nur mit einer persönlichen Befundung des Objekts lassen sich Fehler vermeiden. Gemäß der Architektin und Gerichtssachverständigen Arch. DI Regina Lettner gibt es „kein einziges Zinshaus, bei dem der baubehördliche Konsens und die bestehende Realität übereinstimmen.“ Es sei daher äußerst riskant, die Raumwidmungen und Nutzflächen aus den baubehördlich bewilligten Plänen zu übernehmen.
Wer auf Nummer Sicher gehen möchte und ein rechtssicheres Nutzwertgutachten anstrebt, sollte das Parifizieren Fachleuten überlassen.
Foto: Adrien Olichon/unsplash
