Ein gerichtliches Teilungsverfahren steht immer dann zur Debatte, wenn es zu einem Haus (z. B. Zinshaus) mehrere Mit-EigentümerInnen gibt, die sich nicht einigen können, wie es mit der Immobilie weitergeht. Die einen wollen vielleicht verkaufen, die anderen sanieren und vermieten oder selbst nutzen. Natürlich wäre es am einfachsten für alle Beteiligten, wenn sie sich auf eine Gangart einigen könnten. Dazu kann Mediation einen großen Beitrag leisten. Wenn die Vorstellungen der Mit-EigentümerInnen aber zu weit auseinanderliegen, wird oft ein Teilungsverfahren vor Gericht eingeleitet.
Bei Objekten mit mehreren Einheiten (Wohnungen, Büros, Geschäftslokale etc.) kommt es in diesem Fall zu einer so genannten „Realteilung“. Eine Liegenschaft wird in möglichst gleichartige Teile zerlegt und die Beteiligten erhalten Wohnungs-Eigentum – sprich, den jeweils zugewiesenen Anteil. Gelingt eine Realteilung nicht, kommt es zur „Zivilteilung“, die eine Versteigerung des gesamten Objektes bedeuten würde.
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Realteilung vs. Zivilteilung im gerichtlichen Teilungsverfahren: Parifizierung muss sein!
Voraussetzung bei jeder Realteilung ist eine Parifizierung. Wir als gerichtlich beeidete Sachverständige prüfen gleich zu Beginn, ob eine Realteilung überhaupt möglich ist. Ist das der Fall, wird die Bewertung darauf abgestimmt, dass alle Mit-EigentümerInnen einen Anteil gemäß ihren Eigentumsverhältnissen erhalten. Das große Ganze jedoch, also beispielsweise das Zinshaus, bleibt nach der Teilung erhalten und ist nach wie vor im gemeinsamen Eigentum aller. Die Anteile legen jedoch fest, welches Objekt (z. B. Wohnung, Ordination, etc.) der/die ehemalige Mit-EigentümerIn und nun Wohnungs-EigentümerIn dann ausschließlich nutzen darf. Manchmal ist es z. B. auf Grund der vorgefundenen Objektgröße nicht möglich, die Mit-Eigentumsanteile fair in Wohnungs-Eigentumsanteile umzustellen. Dann wird es erforderlich, Ausgleichszahlungen zu leisten. Um diese zu berechnen, wird in der Regel ein Verkehrswertgutachten erstellt, aus dem die Beträge abzuleiten sind.
Gelingt es den Mit-EigentümerInnen nicht, Wohnungseigentum zu begründen, wird einE MiteigentümerIn einen Antrag auf Teilungsklage bei Gericht einbringen. Einigt man sich auch im Zuge eines Gerichtsverfahrens nicht, Wohnungs-Eigentum zu begründen, kommt es zur Zwangsversteigerung des gesamten Objektes. Der ersteigerte Betrag wird dann – gemäß den vorhanden Mit-Eigentumsanteilen – aufgeteilt.
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Gerichtliches Teilungsverfahren: die Rolle der Parifizierung
Bei einer Parifizierung erstellen wir als Sachverständige ein Nutzwertgutachten. Wir befunden vor Ort und errechnen an Hand der vorgefundenen Nutzfläche, der jeweiligen Raumkonfiguration und der vorhandenen Ausstattung die Wohnungs-Eigentumsanteile jeder Wohnung, jedes Stellplatzes und jeder anderen Nutzung (Büros, Ordination, Geschäftslokal) aus.
Ein erster Schritt ist immer die Kontrolle, ob der Plankonsens (Planstand Baubehörde) mit dem Bestand (dem vor Ort gebauten) übereinstimmt. Kommt es dabei zu Ungereimtheiten, nehmen wir folgende Dinge auf:
- die Lage im Gebäude
- Raumflächen
- Raumhöhen
- Tür- und Fensteröffnungen
- Ausstattungsmerkmale (Beheizung, Küche, Sanitär)
- die Wohnungskonfiguration
- die Ausstattung von Außenanlagen (Terrasse, Balkon, Loggia, Garten, u. a.)
- das Zubehör (z. B. Kellerabteile, Nebenräume, Nebengebäude)
- Garagenplätze/Kfz-Abstellplätze
Dann werden die Flächen und die Nutzungsqualitäten miteinander verglichen und Zu- und Abschläge werden ermittelt. Weitere Faktoren, die an einer Immobilie den Nutzwert steigern oder auch wertmindernd sein können, sind zum Beispiel die Ausrichtung oder das Vorhandensein von Gärten, Balkonen oder Grünflächen.
Schließlich entstehen zwei Gutachten:
Nutzwertgutachten = Gutachten gemäß §9 WEG idgF.
Baubestandgutachten = Gutachten gemäß §6 WEG idgF.
An diesen orientiert sich bei einer Realteilung der/die jeweilige GrundbuchsführerIn und bei einer Teilungsklage das Gericht, und spricht jeder/jedem EigentümerIn den jeweiligen Wohnungs-Eigentumsanteil zu.
Achtung! Bei einem Bewertungsverfahren kommt es auf die Feinheiten an: Falsche Nutzwertgutachten können rechtliche Folgen nach sich ziehen. Eine persönliche, sorgfältige Befundaufnahme mit Lokalaugenschein vor Ort ist unabdingbar!
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Abschluss und Fazit: Die Bedeutung des gerichtlichen Teilungsverfahrens für Eigentümer
In Fällen, in denen eine Einigung unter mehreren Miteigentümer:innen nicht möglich ist, ermöglicht ein gerichtliches Teilungsverfahren eine faire Aufteilung des Eigentums, sei es durch Realteilung oder, wenn dies nicht machbar ist, durch Zivilteilung mit anschließender Versteigerung. Die zentrale Rolle der Parifizierung, bei der jeder Miteigentümer einen angemessenen Anteil erhält, ist dabei besonders hervorzuheben. Durch genaue Nutzwert- und Baubestandsgutachten wird sichergestellt, dass alle Beteiligten gerecht und fair behandelt werden und jeder seinen entsprechenden Anteil erhält. Dieses Vorgehen verhindert langwierige Streitigkeiten und stellt sicher, dass alle Parteien ihre Rechte und Interessen gewahrt sehen. Die Bedeutung einer sorgfältigen und professionellen Herangehensweise im Rahmen dieser Verfahren kann nicht genug betont werden, um rechtliche Konsequenzen und Ungerechtigkeiten zu vermeiden.
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