Ein Mischhaus ist ein Gebäude, das teilweise im Wohnungseigentum und teilweise im schlichten Miteigentum steht. Das bedeutet – vereinfacht gesprochen –, dass einzelne Wohnungen eines Hauses als Eigentumswohnungen ausgewiesen sind, der Rest des Hauses aber einer/einem oder mehreren MiteigentümerInnen gehört. Die Konstruktion eines Mischhauses wurde vor beinahe 20 Jahren in Österreich abgeschafft. Allerdings hat man dabei in bestehende Rechtsverhältnisse nicht eingegriffen. Möchte jemand aber nun in einem Mischhaus Wohnungseigentum begründen, kommt es unweigerlich zu einer Parifizierung des ganzen Gebäudes.
Geschichte des Mischhauses in Wien
Wenn in einer Immobilie (z. B. einem Zinshaus) nur an einigen Wohnungen Eigentum begründet wurde, entstand ein Mischhaus.
Ein Beispiel: Der Besitzer eines Zinshauses in Wien gelangte irgendwann in den 1960-er Jahren in Geldnöte. Er ließ in seinem Gebäude, in dem es 24 Wohnungen gibt, fünf Wohnungen parifizieren und verkaufte sie. Der Rest des Hauses blieb ab diesem Moment in schlichtem Miteigentum und die verbleibenden 19 Mietwohnungen wurden vermietet. So wurde aus dem Haus, das ehemals einem einzigen Eigentümer gehörte, ein Mischhaus. Gleichzeitig wurde der Eigentümer am selben Gebäude zu einem schlichten Miteigentümer.
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2002: Das Ende der Mischhäuser wird eingeläutet
Seit Juli 2002 ist ein Nebeneinander von Wohnungseigentum und schlichtem Miteigentum in Österreich nicht mehr möglich. Wer Wohnungseigentum begründet, kann dies jeweils nur für die ganze Liegenschaft tun. Mischhäuser gehören aber noch nicht vollständig der Vergangenheit ein: Es gibt sie noch, lediglich können keine neuen entstehen.
Wohnungseigentum im Mischhaus nur noch mit Parifizierung
Wird nun in einem Mischhaus neues Wohnungseigentum begründet, muss das Gebäude parifiziert werden. Im Rahmen dieses Parifizierungsverfahrens erstellen wir als Sachverständige ein Nutzwertgutachten, das die Nutzwerte der Immobilie festlegt. Ein Nutzwertgutachten bringt Klarheit über die Eigentumsverhältnisse und dient als Grundlage für einen Teilungsvorschlag.
Die Parifizierung hat auch noch weitere Vorteile:
- Selbständige Wohneinheiten entstehen, die sich wesentlich besser verkaufen oder vermieten lassen als schlichte Miteigentumsanteile.
- Klarheit über Eigentumsverhältnisse bringt auch Klarheit bei Betriebskostenabrechnungen, Hauserhaltungs- und etwaige Renovierungskosten
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Mischhaus: So funktioniert ein Nutzwertgutachten
Der Nutzwert ist eine Zahl, die das Verhältnis eines Wohnungseigentumsobjektes zu den anderen Wohnungseigentumsobjekten desselben Gebäudes ausdrückt. Nutzwerte werden aus der Nutzfläche des Objektes berechnet. Bei einer Parifizierung werden für jedes einzelne Objekt (also z. B. jede einzelne Wohnung in einem Zinshaus) alle werterhöhenden sowie wertmindernden Umstände (z. B. Lage innerhalb eines Stockwerkes, günstige Grundrissgestaltung, Stockwerk, Balkon, Grünflächen etc.) berücksichtigt und in Form von Zu- oder Abschlägen definiert.
Fazit:
Das Mischhaus ist eine einzigartige Form des Immobilieneigentums in Österreich. Es kennzeichnet sich durch eine Mischung aus Wohnungseigentum und schlichtem Miteigentum. Obwohl die Schaffung neuer Mischhäuser seit 2002 nicht mehr möglich ist, spielen sie immer noch eine wichtige Rolle im österreichischen Immobilienmarkt. Die Parifizierung ist ein Schlüsselprozess bei der Umwandlung in reines Wohnungseigentum. Sie bringt nicht nur Klarheit in Eigentumsverhältnisse, sondern steigert auch den Wert und die Vermarktungsfähigkeit der Immobilie. Nutzwertgutachten sind dabei ein wesentliches Element, um einen gerechten und transparenten Teilungsvorschlag zu gewährleisten. Mischhäuser bleiben somit ein interessantes und relevantes Thema für Immobilienbesitzer, Käufer und Fachleute.
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Foto: Hernan-Lucio-unsplash
